『負動産地獄 その相続は重荷です』 牧野知弘 著
[Reading Journal 2nd：読書日誌]
第2章 相続対策が不動産問題を生む
少子高齢化の日本で貸家が増える不思議
アパート投資による相続対策が続くわけ
タワマンが相続対策になる理由
需要のなくなる相続後のアパートを待つ未来
相続後に襲いかかるローン返済地獄
「売ってなんぼ」の相続対策の罠
相続対策の対策というイタチごっこ
相続対策が支える不動産膨張マーケット
第2章では、相続対策としてのアパート経営とタワーマンションの取得である。このような相続対策がかえって次の世代に負担を強いるということが説明されている。
これからの人口減少を前提とすれば、住宅需要は次第に萎んでいくと考えられる、しかし実際には現在も新築の住宅着工戸数は、ここ10年間毎年、80万個、90万個台を維持している。
そしてそのうち4割は借家が占めていて、なかでもアパート建築が活発である。
需要が明らかに減少していくのに貸家建設が進むのは、それだけ貸家を立てたい人がいるからです。実は、立てたい理由は相続対策なのです。（抜粋）
現金で持っている場合、そのままの額が課税対象だが、不動産に変えた場合は現金よりも評価額が低く抑えられ、さらに建設費を借りた場合はその分を差し引くことができる。そのため、富裕層には良い相続対策になる。そして、貸家にテナントが入れば、賃料収入が得られるため、それが順調なら相続した子供や孫のよい定期収入になる。
しかし、問題はこのテナントが集められるかである。現在のように新規物件が多く登場する現状では、築年数が20年を超えるようなものになると最新鋭の貸家でも、立地などが恵まれていない限り競争力が衰え、大量の空室を抱えるようになる。
アパートと同じように相続対策でタワーマンションが買われている。実際にタワーマンションの購入者は国内外の投資家や高齢富裕層が多い。相続の際に不動産は、土地部分は路線価評価、建物部分は固定資産税評価によって相続税評価額が決まる。そのため不動産の評価額は時価よりもだいぶ安くなり相続税対策に有効である。
その中でもタワーマンションの節税効果がとりわけ高いのは、タワマンの時価と相続税評価額との乖離が大きい、つまり資産評価額の圧縮効果が高いことによるものです。（抜粋）
しかし、アパート建設にせよタワーマンションの購入にせよ、節税効果を高めようとして多額の借入金をした場合、そのローン返済が相続した子供たちに襲い掛かって来る。アパートには賞味期限がありそれを見誤って多額の借金をすると、賃料でローンが払えなくなってしまう。また、タワーマンションの場合も多額の借金をする場合は注意が必要である。
今日のところは、なんというか・・・自分の親は自分自身にとって、あまり縁がなさそうな話題だったので、読み飛ばしてしちゃった。（つくジー）
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